2016房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精選題
1.引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是( )。(第二章)(P64)
A.裝修改造
B.需求增加
C.通貨膨脹
D.改進(jìn)物業(yè)管理
答案：B
解析：外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。裝修改造是人為增值，通貨膨脹是保值。
2.根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是( )。(第七章收益法)(P240)
A.有租約限制下的價(jià)值
B.共有房地產(chǎn)的價(jià)植
C.無(wú)租約限制下的價(jià)值
D.承租人權(quán)益的價(jià)值
答案：D
解析：教材240頁(yè)中對(duì)承租人權(quán)益的價(jià)值的定義為：承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和。
3.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是( )。(第四章)(P134)
A.上調(diào)貸款利率
B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.增加土地供應(yīng)
答案：B
解析：嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，會(huì)減少未來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)量，在需求一定前提下，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升;采取諸如上調(diào)貸款利率、提高最低購(gòu)房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會(huì)減少房地產(chǎn)需求，在供給一定前提下，會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格。開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)抑制需求，增加土地供應(yīng)會(huì)增加供給，這兩者都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。
4.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)( )應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。(第五章)(P157)
A.合法原則
B.最高最佳使用原則
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
D.替代原則
答案：B
解析：最高最佳使用必須同時(shí)滿(mǎn)足以下4個(gè)條件：①法律上許可;②技術(shù)上可能;③經(jīng)濟(jì)上可行;④價(jià)值最大化。
5.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是( )。(第一章)(P5～8)
A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證
C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制
D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
答案：C
解析：房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
6.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是( )。(第五章)(P149)
A.獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則屬于普適性原則
B.合法原則屬于一般性原則
C.最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則
D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則
答案：D
解析：在各種估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)中都應(yīng)遵守的原則，稱(chēng)為普適性原則或者一般原則，主要有獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則，合法原則、最高最佳使用原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，替代原則。其中獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則是基本原則外，其余都是技術(shù)性原則，可以將它們稱(chēng)為普適技術(shù)性原則。某些估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)還應(yīng)遵守一些其他原則，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則，這些僅適用于某種或某些估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)原則，可以稱(chēng)為特殊原則。
7.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為( )。(第三章)(P98)
A.簽訂估價(jià)委托合同之日
B.發(fā)放抵押貸款之日
C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日
D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日
答案：C
8.甲、乙兩宗相鄰?fù)恋�，價(jià)格均為50萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買(mǎi)甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是( )萬(wàn)元。(第六章)(P186)
A.0～50
B.50～75
C.50～100
D.100～150
答案：C
9.為評(píng)估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以?xún)?nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為l00㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為( )元/㎡。(第六章)
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
答案：C
解析：4000×(1+0.3%)6=4072.54，面積誤差為(100-95)÷95=5.26%，超過(guò)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定的面積誤差范圍(3%)，但由于合同約定面積誤差在6%以?xún)?nèi)不增加付款，因此對(duì)此問(wèn)題可不予考慮。
10.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買(mǎi)賣(mài)雙方商定，買(mǎi)方付給賣(mài)方30萬(wàn)元，并由買(mǎi)方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為( )元/㎡。(第六章)(P189)
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
答案：D
解析：正常成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率)=(300000÷120)/(1-6%)=2659.57(元/㎡)。
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