成都市物業(yè)管理?xiàng)l例2017

　　第三章 物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用

　　第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組

　　第二十四條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)：

　　(一)專(zhuān)有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;

　　(二)首次交付專(zhuān)有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上。

　　業(yè)主總?cè)藬?shù)在100人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行管理職責(zé)。

　　第二十五條 符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃，其開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)。報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列相關(guān)文件資料：

　　(一)建筑區(qū)劃劃分意見(jiàn)書(shū);

　　(二)業(yè)主名冊(cè);

　　(三)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(四)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(六)住宅物業(yè)保修金交存證明;

　　(七)建筑物及其附屬設(shè)施的專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集證明;

　　(八)其他必要的文件資料。

　　第二十六條 區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在接到本條例第二十五條規(guī)定的報(bào)告之日起5個(gè)工作日內(nèi)，抄送街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起15個(gè)工作日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第二十七條 籌備組由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府派員擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書(shū)面公告其成員名單和工作職責(zé)。

　　第二十八條 籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù)、專(zhuān)有部分面積;

　　(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法;

　　(五)組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人;

　　(六)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款第(一)至(五)項(xiàng)所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書(shū)面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、人數(shù)或者專(zhuān)有部分面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

　　第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。

　　籌備組的必要經(jīng)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第三十條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定行使。

　　業(yè)主身份以及專(zhuān)有部分面積的確定，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

　　單個(gè)業(yè)主擁有多個(gè)或者數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)專(zhuān)有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計(jì)算。

　　業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存建筑物專(zhuān)項(xiàng)維修資金的.，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以對(duì)其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以約束。

　　第三十一條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起設(shè)立。

　　業(yè)主大會(huì)依法設(shè)立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)設(shè)立事項(xiàng)向區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案;并依法刻制和使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。

　　市政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例，制定對(duì)業(yè)主大會(huì)監(jiān)督管理的具體規(guī)定。

　　第三十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

　　業(yè)主委員會(huì)不依法、依約履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開(kāi);逾期不召開(kāi)的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　除前兩款規(guī)定外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第三十三條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組履行下列職責(zé)：

　　(一)討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng);

　　(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿;

　　(三)討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)、收益分配及維修等事項(xiàng)。

　　業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

　　第三十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

　　采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規(guī)定，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議;也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。

　　第三十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：

　　(一)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理;

　　(二)建筑物及其附屬設(shè)施的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案;

　　(三)共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配;

　　(四)業(yè)主的其他權(quán)利與義務(wù);

　　(五)違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)之日起生效，對(duì)全體業(yè)主及使用人均具有約束力。

　　第三十六條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不得與法律、法規(guī)相抵觸，其示范文本由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)擬訂。

　　第三十七條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：

　　(一)管理規(guī)約;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的其他決定。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在銷(xiāo)售該建筑區(qū)劃內(nèi)的專(zhuān)有部分時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人明示前款所列事項(xiàng)，并將其作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

　　第三十八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)由人數(shù)為奇數(shù)的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權(quán)，每屆任期為3至5年;委員的條件、人數(shù)、任期等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　第三十九條 業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開(kāi)3日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書(shū)面形式公告會(huì)議議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

　　業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過(guò)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起3日內(nèi)以書(shū)面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。

　　第四十條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職責(zé)，定期參加房產(chǎn)行政主管部門(mén)組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府以及房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)中任職。

　　第四十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　(一)不再是該建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主;

　　(二)喪失民事行為能力;

　　(三)被依法限制人身自由半年以上;

　　(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求;

　　(二)拒不履行委員職責(zé);

　　(三)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格;

　　(四)違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益;

　　(五)因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。

　　第四十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　第四十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。

　　第四十五條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集專(zhuān)項(xiàng)用于業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)：

　　(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益;

　　(二)全體業(yè)主共同交納;

　　(三)業(yè)主自愿捐贈(zèng)等其他合法方式。

　　工作經(jīng)費(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管并定期書(shū)面公告其收支情況，并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。

　　第四十六條 兩個(gè)以上建筑區(qū)劃共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。

　　業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)、相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組成。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府負(fù)責(zé)召集。

　　第三節(jié) 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十七條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)合理正當(dāng)?shù)厥褂脤?zhuān)有部分，禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：

　　(一)改變房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(三)堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負(fù)重的物品;

　　(四)排放、制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng);

　　(五)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;

　　(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;

　　(七)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第四十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意;并依法經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門(mén)審批。

　　第四十九條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。

　　利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。

　　業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)分別定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人發(fā)現(xiàn)本條例第四十七條、第四十八條或者第四十九條第一款規(guī)定行為之一的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻;勸阻無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)行政主管部門(mén)。

　　第五十一條 建筑區(qū)劃內(nèi)停放車(chē)輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車(chē)輛的正常通行。

　　機(jī)動(dòng)車(chē)停放位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車(chē)需要的前提下有空余的，可以臨時(shí)出租給建筑區(qū)劃外的單位、個(gè)人。

　　第五十二條 利用物業(yè)共有部分設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)停放位的，其車(chē)位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主大會(huì)決定收取場(chǎng)地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取，并支付一定比例的報(bào)酬。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行約定。

　　第五十三條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

　　專(zhuān)有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān);共有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按專(zhuān)有部分面積比例共同承擔(dān)。

　　發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

　　第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、信息等專(zhuān)業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　第五十五條 本市建立建筑物及其附屬設(shè)施的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，專(zhuān)項(xiàng)用于建筑物及其附屬設(shè)施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。

　　專(zhuān)項(xiàng)維修資金的建立，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專(zhuān)戶存儲(chǔ)、業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。首次專(zhuān)項(xiàng)維修資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和買(mǎi)受人繳存。

　　建筑物及其附屬設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法，由市政府制定。

　　第五十六條 因維修物業(yè)、設(shè)置管線等需要，必須進(jìn)入專(zhuān)有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。

　　供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)入建筑區(qū)劃提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)予以配合。